楼市开始降温,却为何不见“抛售潮”?炒房客的噩梦真的来了?
发布时间:2025-05-29 15:12:13

2025年第一季度,中国楼市交出了一份令人深思的答卷。国家统计局公布的最新数据显示,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市数量达到53个,二手住宅价格下降的城市数量更是高达62个。一线城市新房价格平均环比下降0.8%,二线城市下降1.2%,三四线城市下降1.6%。这些数据意味着自2016年来,我国房地产市场正经历着最为广泛、持续的降温周期。

与前几轮房价波动不同,此次楼市降温的独特之处在于,尽管房价持续走低,市场却并未出现广泛预期中的"抛售潮"。根据中国指数研究院监测,2025年前3个月,全国300个城市住宅成交量同比下降18.7%,降幅明显,但业主集中抛售的情况并不明显。中国房地产业协会的调查显示,即使在房价下跌较为明显的城市,主动降价出售住房的业主比例也仅为往年的1.3倍左右,远未达到市场恐慌性抛售的程度。

这一现象令许多市场观察者感到困惑:为何在房价明显下行的背景下,"抛售潮"迟迟未见?炒房客们是否正在经历真正的噩梦?要回答这些问题,我们需要深入分析当前楼市的特殊性,以及不同持房群体的心态与行为逻辑。

当前楼市降温与历史上的周期性调整存在本质区别。中国社会科学院城市发展与环境研究所发布的《2025年中国房地产市场分析报告》指出,此轮调整不仅是简单的市场周期现象,更是房地产行业发展模式的系统性转变。从"高杠杆、高周转、高增长"向"低杠杆、低周转、低增长"的转型,标志着中国房地产步入了全新的发展阶段。这种转型不是短期政策调控的结果,而是人口结构变化、城镇化进程放缓、经济增长模式转变等多重因素共同作用的必然结果。

人口因素是影响房地产市场的基础性变量。国家统计局公布的2024年人口数据显示,我国常住人口连续第三年出现负增长,总人口减少约98万人。人口负增长带来的直接影响是住房需求的总量萎缩。更为关键的是,购房主力人群(25-44岁)的规模也呈现快速下降趋势。中国人口学会的预测显示,到2030年,这一年龄段人口将较2020年减少约3800万人。在总需求收缩的背景下,即使房价下跌,也难以刺激出足够的新增需求来消化存量房源,这是当前楼市与以往最大的不同

城镇化进程放缓也是导致房地产长期降温的重要因素。国家发改委城市和小城镇改革发展中心数据显示,我国城镇化率已经从2010年的49.95%提升至2024年的67.38%,城镇化增速明显放缓。同时,户籍制度改革的推进使得越来越多的城市取消或放宽了落户限制,人口净流入与购房需求的直接关联度降低。上海交通大学房地产研究中心的调查发现,2024年在一线城市新落户的人口中,有54.3%选择租房而非购房,这一比例较5年前上升了18个百分点。

在这种结构性变化面前,为何市场没有出现恐慌性抛售?这与房地产市场的微观基础密切相关。与股票、债券等金融资产不同,房地产具有明显的实物属性和使用价值。根据国家发改委住房政策研究中心的调查,我国目前约有87%的住房由自住型业主持有,投资性持有仅占13%左右。对于绝大多数自住型业主而言,房价波动并不会直接影响其使用决策,除非面临搬迁、置换等刚性需求,否则不会轻易出售。

另一方面,房地产交易成本远高于其他资产,这也在一定程度上抑制了抛售行为。目前我国房地产交易涉及的税费包括增值税、个人所得税、契税、印花税等多项税种,总体成本约占房价的3%-5%。此外,还有中介费、过户费等各类费用。中国房地产估价师与房地产经纪人学会的测算显示,一套价值300万元的住宅,如果持有不足5年出售,综合交易成本可能高达25万元左右。这种高昂的交易成本形成了房地产市场的"粘性",使得持有者不会因短期价格波动而轻易改变决策

针对不同持房群体的行为分析,可以更清晰地理解当前市场状况。根据住建部房地产市场监测中心的分类,住房持有者大致可分为四类:刚需自住型、改善型、投资型和投机型。

刚需自住型业主约占总持房人群的65%,这部分群体购房主要满足基本居住需求,对房价波动的敏感度较低。即使面临房价下行,只要不存在失业、债务危机等重大风险事件,这类业主通常不会选择卖出并转为租房。住建部的跟踪调查显示,2024年全国商品房业主的平均持有期达到8.7年,较10年前延长了2.3年,这反映了大多数业主的长期持有意愿。

改善型业主约占15%,这类群体通常已拥有基本住房,但希望通过置换获得更好的居住条件。对于这部分人群,房价下跌实际上可能是利好消息。假设以前的房子价值300万,目标房源价值500万,如果市场整体下跌10%,虽然手中房产缩水30万,但目标房源也便宜了50万,净收益仍为正。中国房地产业协会的市场观察显示,2025年第一季度,虽然整体成交低迷,但改善型需求占比反而上升了3.2个百分点,这印证了上述分析。

真正面临压力的是投资型和投机型持有者,这两类群体合计约占20%。其中投资型业主(约12%)通常持有多套住房,主要通过出租获取稳定现金流;而投机型业主(约8%)则更关注资产增值,买卖频率较高。理论上讲,这部分群体对房价下跌最为敏感,最有可能引发抛售行为。

为何这部分群体也未出现大规模抛售?原因有三:第一是房地产长期保值增值的历史记忆根深蒂固。中国房地产市场过去20多年的持续上涨,已经在投资者心中形成了"房价只涨不跌"或"跌了必涨"的预期。中国人民银行金融消费者调查显示,尽管当前房价下行,仍有67.3%的受访者认为长期来看房地产是最安全的投资选择。

第二是替代资产的收益率并不理想。2024年,A股上证指数全年上涨7.6%,同期银行一年期定期存款利率约为1.85%,理财产品平均收益率为3.2%左右。相比之下,全国一线城市住宅租金回报率维持在2.5%-3%区间,二三线城市更高达3.5%-4.5%。在其他投资渠道回报率普遍偏低的情况下,即使房价短期下跌,只要租金回报尚可接受,多数投资者仍倾向于持有

第三个原因是信贷环境的变化。与2008年、2014年房价调整期不同,当前楼市降温并未伴随严厉的信贷紧缩。相反,央行数据显示,2024年末全国商业银行不良贷款率为1.79%,虽有小幅上升但整体可控。银行对房贷客户的展期、调整还款计划等支持政策力度较大,极大缓解了持房者的资金压力。某股份制银行风控部负责人透露,目前该行对符合条件的房贷客户提供最长可达36个月的延期还本政策,这在很大程度上避免了因资金链断裂导致的被迫抛售。

尽管目前尚未出现大范围抛售,但这并不意味着房地产市场已经触底。恰恰相反,多项指标表明,房地产市场仍处于调整通道。中国房地产数据研究院的分析指出,目前全国住房销售面积与新开工面积之比已降至历史低点,库存去化周期延长至17.3个月,远高于健康水平的12-14个月。这种供需失衡状态若不能有效缓解,房价下行压力将持续存在,只是因市场"粘性"而呈现出缓慢下跌而非断崖式下跌的特征

对于经常被提及的"炒房客噩梦"说法,需要更加理性看待。所谓"炒房客"并非铁板一块,其中相当一部分是在2016-2018年房价高位时入市,杠杆率较高,且缺乏长期持有能力的短线投机者。对这部分群体而言,当前的市场环境确实构成了严峻挑战。中国房地产金融研究所的一项针对12个重点城市的调查显示,约18%的多套房持有者面临不同程度的还贷压力,其中约5%已出现断供风险。

将所有投资性购房者简单归类为"炒房客",并期待他们集体遭遇"噩梦",既不符合市场实际,也忽视了房地产市场的复杂性。事实上,大部分专业房地产投资者具备较强的风险管理能力和资金实力,能够度过市场调整期。据贝壳研究院调查,拥有3套及以上住房的业主中,约68%在2018年之前已完成投资布局,当前房贷负债率低于30%,即使面临租金收益下降和资产价值缩水,也具备足够的现金流支撑长期持有。

从城市分化角度看,当前楼市调整也呈现出明显的结构性特征。国家统计局数据显示,2025年第一季度,一线城市和强二线城市(如杭州、南京、成都等)房价虽有回调,但降幅相对有限,在1%以内;而三四线城市,特别是人口持续流出的区域,房价降幅明显更大,普遍在2%-4%之间。中山大学城市规划研究中心的分析指出,未来房地产市场将呈现"强者恒强、弱者愈弱"的马太效应,一些经济基础薄弱、产业支撑不足的城市可能面临更为严峻的市场环境。

对于普通购房者和投资者而言,当前市场环境既是挑战也是机遇。一方面,房价调整释放了部分购买力,改善了住房负担能力。国家发改委住房政策研究中心测算,全国重点城市房价收入比从2021年的9.8下降至2024年的8.3,住房可负担性有所提升。另一方面,市场分化加剧也要求投资者更加谨慎,将区域经济发展前景、人口流动趋势、产业支撑等因素纳入考量范围。

房地产市场的持续调整正在促使政策环境发生积极变化。2024年下半年以来,中央及地方政府已出台多项支持政策,包括下调首套房贷利率、放宽限购限贷政策、降低购房门槛等。2025年3月,国务院金融稳定发展委员会更是明确提出"稳定房地产市场预期,防范系统性风险"的政策导向。这些政策虽不足以扭转市场下行趋势,但能够为市场软着陆创造条件,避免出现断崖式下跌

从长远来看,中国房地产市场正在经历由增量时代向存量时代的历史性转变。这一转变不仅表现为新建商品房销售的放缓,更体现在房地产功能定位的回归。住房和城乡建设部政策研究中心的报告强调,未来住房将越来越回归居住属性,投资属性将逐步弱化。与此同时,租赁市场、物业管理、旧房改造等存量经济业态将获得更大发展空间。

对于担忧"抛售潮"的市场观察者而言,需要认识到房地产市场调整是一个渐进过程,而非断崖式变化。即使未来市场进一步降温,也更可能呈现"温水煮青蛙"式的缓慢变化,而非剧烈波动。这一特点源于房地产市场的基本属性和中国特殊的制度环境,包括土地供应的行政管控、金融机构的风险偏好、地方政府的财政依赖等多重因素。

房价调整不等于市场崩溃,理性降温更有利于市场长期健康发展。在过去的高速增长阶段,房地产市场积累了诸多风险和不平衡因素,当前的调整实际上是对这些问题的修正和纠偏。从这个角度看,没有出现恐慌性抛售反而是市场趋于成熟的积极信号。

无论是自住型业主还是投资者,都应当适应房地产新常态,调整长期预期。购房不再是"越早越好"的时间竞赛,而更应关注房屋品质、社区环境、配套设施等实际居住价值;房地产投资也不再是简单的"买入持有坐等升值",而需要更加专业化的管理能力和风险评估。

你认为当前楼市调整是短期现象还是长期趋势?作为购房者或业主,你对未来房地产市场有何预期?欢迎在评论区分享你的观点和经历!


TOP